ITBI na Holding Patrimonial: o que está em jogo no julgamento do STF

Se você tem, ou pensa em constituir, uma holding patrimonial com imóveis, o STF está decidindo agora um ponto que pode mudar o custo dessa operação de forma significativa.

O Supremo Tribunal Federal está julgando o Tema 1.348 de repercussão geral, no Recurso Extraordinário 1.495.108, que discute se a imunidade constitucional do ITBI na integralização de capital social com imóveis se aplica também a empresas cuja atividade preponderante é a compra, venda ou locação de bens imóveis. O julgamento começou em outubro de 2025, avançou parcialmente em setembro deste ano, e segue suspenso, sem tese definitiva.

A imunidade em disputa

A Constituição Federal, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, exceto quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. É essa ressalva, prevista também no artigo 37 do Código Tributário Nacional, que está no centro da controvérsia.

A leitura literal do texto constitucional, segundo os contribuintes, restringe essa exceção apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, não à integralização de capital em si. Já parte da jurisprudência e das administrações municipais interpreta a ressalva do CTN de forma mais ampla, estendendo-a também à integralização, o que afastaria a imunidade justamente das empresas de perfil imobiliário.

Por que isso atinge direto a holding patrimonial

A holding patrimonial, na estrutura mais comum, recebe imóveis de pessoas físicas como forma de integralizar seu capital social. É exatamente a operação prevista na imunidade constitucional. O problema é que a atividade registrada dessa holding costuma ser, precisamente, a administração e locação de bens imóveis próprios, o que a coloca no centro da exceção que os municípios vêm aplicando para cobrar o imposto.

Na prática, famílias que usam a holding para organizar sucessão e proteger patrimônio têm enfrentado cobrança municipal de ITBI justamente na etapa de transferir os imóveis para dentro da estrutura, com prefeituras alegando que a atividade imobiliária da holding afasta a imunidade. O Tema 1.348 vai dizer, de forma vinculante para todo o país, se essa cobrança é ou não legítima.

A diferença entre o Tema 1.348 e o Tema 796

Vale não confundir essa discussão com outra já pacificada pelo STF. O Tema 796, julgado em 2020, decidiu que a imunidade do ITBI alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social, não eventual excedente destinado a outras contas do patrimônio líquido, como reserva de capital ou ágio.

O Tema 1.348 discute outra coisa: não o valor da imunidade, mas se ela existe ou não para esse tipo específico de empresa. São questões complementares, não sobrepostas. Mesmo que o Tema 1.348 seja decidido de forma favorável ao contribuinte, a holding continuará precisando observar o limite do Tema 796 quanto ao valor efetivamente capitalizado.

O histórico do julgamento até agora

O placar parcial de cinco votos a dois é favorável ao contribuinte, mas não representa tese definitiva. Um pedido de vista pode alterar o rumo do julgamento, mesmo quando a maioria já está formada, e não há prazo certo para a retomada.

O que está em jogo, em cada cenário

Se prevalecer o voto do relator (imunidade incondicional): holdings patrimoniais e imobiliárias passam a ter segurança jurídica para integralizar imóveis sem pagar ITBI sobre essa operação, independentemente da atividade registrada da empresa. Quem já pagou o imposto nos últimos cinco anos nessa hipótese pode ter direito a pedir a restituição dos valores.

Se prevalecer a tese oposta: mantém-se a cobrança de ITBI sobre a integralização de imóveis em empresas de atividade preponderantemente imobiliária, encarecendo a estruturação de holdings patrimoniais nesse formato e validando autuações municipais já em curso.

O que fazer enquanto se aguarda

Mapear operações recentes. Empresas que integralizaram imóveis nos últimos anos e pagaram ITBI sob a exceção da atividade imobiliária têm um prazo de cinco anos para eventual pedido de restituição, caso o julgamento seja favorável. Vale identificar esses casos desde já.

Avaliar o momento de novas integralizações. Para quem está estruturando uma holding agora, pode fazer sentido avaliar, com assessoria jurídica, se vale a pena aguardar a definição do STF ou buscar uma medida judicial preventiva antes de realizar a operação.

Não presumir o resultado. O placar parcial favorece o contribuinte, mas pedidos de vista já mudaram o rumo de outros julgamentos no passado. Decisões de estruturação patrimonial não deveriam se basear em um resultado ainda não proclamado.

Perguntas frequentes

Artigo escrito por

Helano Bastos

Advogado e sócio do Bastos & Sá Advocacia, onde lidera as áreas tributária e de estruturação societária. Atua com empresas do Ceará e do Nordeste em planejamento tributário e reorganização societária. OAB/CE 46.469.